GÖREV BAHSİ

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda genel olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Genel Kural: Her türlü fesih ve tahliye ile her türlü alacak ve tazminat davalarına Sulh Hukuk mahkemesinde bakılacaktır. Kira ilişkisinden doğan dava kiraya veren ya da kiracı tarafından açılmış olsa bile, bununla ilgili açılan karşılık davaya da yine Sulh Hukuk Mahkemesinde bakılması yasa gereğidir. Burada davanın değerine bakılmaz.

*Ancak, Özel yasa hükümleri söz konusu olduğunda, bu genel kural uygulanmaz.

Örneğin, kira konusu taşınmazın icra takibi yoluyla boşaltılması isteniyorsa, buna ilişkin itirazın kaldırılması ve tahliye hususunda İcra Mahkemesi görevli olacaktır.

YETKİ

Kira ilişkisinden doğan davalarda yetkili mahkeme, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir. Bu duruma göre, sözleşmenin feshi, fesihle birlikte kira alacağı, kira tespiti, uyarlama gibi istemleri içeren davalarda kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkili sayılır.

Kira ilişkisinde yetkili mahkeme sözleşmeyle taraflarca da belirlenebilir. Yetki belirlemesi yasa hükümlerine ve kamu düzenine aykırı düştüğü takdirde, sözleşmede kararlaştırılan yetki, asıl yetkiyi ortadan kaldırmaz.

Kira Süresinin Sona Ermesi

1-Belirli Süreli Kira

Sözleşmede kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kiradır. Sözleşmede kira başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilmiş ya da başlangıç tarihi ile süresi belirtilmiş kira, belirli süreli kiradır.

2-Belirli Olmayan Süreli Kira

Kira ilişkisinin ne kadar süre devam edeceği belirtilmemiş olan kiradır. Başlangıç tarihi belli olsa bile süre belli değilse, bu tür kira belirli olmayan süreli kira niteliğindedir.

DİKKAT! Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, belirli süreli kirada sürenin bitiminden 15 gün öncelikli ihtarnameyle fesih ihbarında bulunmadığı takdirde kira kendiliğinden 1 yıl uzamış olur.

DİKKAT! Belirsiz süreli kirada ise kiracı her zaman fesih hakkını kullanabilir. Kiraya veren ancak belirli süreli veya belirsiz süreli kirada uzayan sürelerle birlikte kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra ve bu 10 yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce bir bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilme imkanına sahiptir.

-Belirsiz süreli kira sözleşmeleriyle ilgili fesih ise, kiralananın türüne göre geçerlik kazanır.

-Taşınmaz ve taşınır yapı kirasında, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimine uyulmak suretiyle,

-Taşınır mal kirasında, üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyularak her zaman

-Belirsiz süreli ürün kirasında, aksi öngörülmemişse, en az altı aylık bildirim süresine uyulmak koşuluyla.

Taraflardan her birinin sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.

Kira ilişkisinin sonucunda, istenmeyen bir uyuşmazlık türü olarak tahliye bahsi karşımıza çıkmaktadır.

KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracının kira bedelini eksiksiz ve zamanında ödemesi kira sözleşmesiyle üstlendiği bir yükümlülüktür. Ancak bu duruma kiracının uymaması halinde ortaya istenmeyen durumlar çıkmakta ve kiracının tahliyesi kiralayan tarafından istenmektedir. Bu duruma ilişikin örnekleri kısaca belirtecek olursak;

1- Kiranın banka aracılığıyla ödenmesi halinde banka tarafından kesilen işlem ücreti nedeniyle kiranın eksik ödenmesi

2- Sözleşmede takip eden yıllarda kiranın artacağına dair hüküm bulunmasına rağmen kiranın bu hükme uygun olarak zamlı şekilde yatırılmaması ve kiranın sözleşmede kararlaştırılan günden sonra gecikmeli olarak yatırılması

3- Her halükar da kiranın ödenmemesi

Saydığımız tüm bu haller kiracının mecurdan tahliye sebeplerinden olup tahliye sebepleri yalnızca bunlar ile de sınırlı değildir. Yukarıda sayılan hallere ek olarak;

1. Yazılı tahliye taahhüdünün bulunması

2. İhtiyaç,

3. Yeniden imar ve inşa zorunluluğu

4. Kiracının aynı şehir veya belediye sınırları içinde meskeninin bulunması

5. Fuzili işgal

6. Akde aykırılık gibi nedenlerle de taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Bunlardan önemli olanlara başlıklar halinde değinecek olursak;

1.Gereksinim Nedeniyle Fesih

Sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Kiralayan, kendisinin veya eşinin yahut altsoyunun, üstsoyunun ya da yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin gereksinimine dayanarak, kiralananın konut veya işyerinin kullanılacağı iddiasında ise, koşulların varlığı halinde sözleşmesinin feshini isteyebilecektir.

2.Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Fesih

Sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür.
Eğer kiralananın yeniden imar ve inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işlemlerin gerçekleştirilmesi de kiralananın kullanılmasını imkânsız kılıp boşaltılmasını gerektiriyorsa, bu takdirde kiralayan, süre sonunda sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilecektir.

3. Edinim Nedeniyle Fesih

Sadece, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür.
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra, konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazı herhangi bir nedenle edinen kişi, bu hakkına dayanarak kira sözleşmesinin feshini isteyebilir. Ancak yeni malikin bu konuda dava açabilmesi için; kanunda belirtilen şartları sağlamış olması gerekmektedir. Burada dava açma süresi önemlidir. Yasada bu yönden davacıya iki seçenek tanınmış bulunmaktadır.

* Edinen kişinin kiralananı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve bu bir aylık bildirimden altı ay sonra da dava açması gerekir. Bir aylık sürenin hesaplanmasında bildirimin tebliğ tarihi esas alınır.

* Edinen kişinin kiralananı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve bu bir aylık bildirimden altı ay sonra da dava açması gerekir. Bir aylık sürenin hesaplanmasında bildirimin tebliğ tarihi esas alınır.

4.Yazılı Üstlenme Nedeniyle Tahliye*

Konut ve çatılı işyerin ait kira sözleşmesini sona erdiren nedenlerden birisi de kiracının bu konuda yazılı üstlenimde bulunmuş olmasıdır. Kira ilişkisinin kurulup kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği takdirde, kiralayan iki seçenekten herhangi birini kullanarak kirayı sona erdirebilecektir.

Üstlenme belgesinde kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı öngörülmüşse, davanın da o tarihten itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.

5.İki Haklı Uyarı Nedeniyle Fesih

Sadece, konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgilidir.
Kira paralarının ödenmemesi sebebiyle, kiracı birden fazla uyarılmış ise, bu durum kiralayana, kira ilişkisini sonlandırma hakkı kazanır. Konut ve çatılı işyeri kirasında, bir yıldan kısa süreli kirada, kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli kirada ise,bir kira yılı ya da kira yılını aşan süre içerisinde kiracının kira paralarını ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı uyarı göndermişse, kiralayan, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesinin feshini isteyebilecektir.
Buradaki süre bir hak düşürücü süre olduğundan herhangi bir hak kaybının yaşanmaması için özellikle davanın açılacağı tarihe dikkat edilmesi gerekmektedir. İhtarların tebliğinden sonra ödeme yapılmış olsa dahi yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir.!!!!

6.Kiracının Konut Sahibi Olması

Sadece konut kirasına özgüdür.
Yasal düzenlemeye göre:
a Kiracının kendisinin yahut birlikte yaşadığı eşinin,
b Aynı ilçe ya da veya belde sınırları içinde,
c Oturmaya elverişli bir konutu bulunması
halinde kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi dava açarak sonlandırma hakkını kullanabilecektir.
Konuyu kısaca toplayacak olursak;

Kiranın tam veya hiç ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinde en hızlı çözüm yolu kiracıya ilamsız ödeme emri göndermektir. Ödeme emrinde, kiracıdan ödenmeyen kira borcunun ödenmesi icra yolu ile talep edilir. Bu ödeme emri alacaklıya; gönderdiği ödeme emrine rağmen kira borcunu ödemeyen ve hakkında yapılan icra takibine itiraz etmeyen kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etme hakkı verir. Bu aşamada yapılacak olan ödeme emrinde belirtilen yasal 30 günlük süre dolduktan sonra kiracı aleyhine İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak taşınmazdan tahliyesini talep etmek olacaktır.

Tahliyenin yanında kiracının malvarlığı üzerinde kira borcuna yetecek miktarda haciz işlemi uygulanabilir. Kiracının gönderilen ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise yapılan itirazın içeriğine göre tahliye, İcra Hukuk Mahkemesi’nde veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak dava ile talep edilebilecektir.

TAHLİYE KARARLARINA KARŞI TEMYİZ YOLU AÇIK MIDIR?

Tahliye kararlarında temyiz yolu açıktır.

Fakat kararın temyiz edilmesi tahliye kararının icrasını durdurmayacaktır. Ancak kanunen borçlu kiracıya 3 aylık kira bedeli tutarında bir teminat yatırmak suretiyle icranın geri bırakılması kararı alma hakkı tanınmıştır.

DİKKAT: İcra mahkemesinin tahliye kararının icrası için kesinleşmesinin beklenmesine gerek yoktur.

ANCAK: tahliye kararının borçluya tebliğ, tefhimi tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir.

Yeniden Kiralama Yasağı

Sadece konut ve çatılı işyeri kirasına özgüdür.

* Gereksinim nedeniyle taşınmazın boşaltılmasından sonra kiralananın, fesih ve boşaltmaya dayanak yapılan neden doğrultusunda kullanılması gerekir. Aynı şekilde inşa ve imar nedeniyle taşınmazın boşaltılmasından sonra oluşan yeni duruma göre kiracıya durumun bildirilerek onun öncelikli hakkını kullanıp kullanmayacağının tespiti zorunludur.

* Kiraya verenin buna aykırı davranarak boşaltılmasını sağladığı konut veya çatılı işyerini 3 yıl geçmeden başkasına kiralaması halinde, eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık bedelinden az olmamak üzere bir tazminat ödemek zorunda kalır.

Her iki halde de haklı sebeple 3 yıl geçmeden kiraya verilmiş ise, kiraya veren tazminat sorumluluğundan kurtulur.