Kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

6098/m. 316 , 334
818/m. 256 , 266

ÖZET : 6098 Sayılı T.B.K.nun 316 . (B.K.nun 256 ) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenlekullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266 ) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayanateslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime vebozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklananyıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanımnedeniyle oluşan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumu ayrı ayrıdeğerlendirilerek yine her bir kiralananın kullanım süresi her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarakkullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir. Mahkemecegerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kirasözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması suretiyle hatalı hesaplama yapılan bilirkişi raporuna dayalı olarakyazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılanyargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyizedilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunupgereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalı ile aralarında kira sözleşmeleri bulunduğunu, davalı kiracının 03/01/2011 tarihindekiralananı tahliye ettiğini, davalının kiralananlarda projeye aykırı birçok değişiklikler yaptığını, kirasözleşmesinde kiralanan binalardaki her türlü bakım, işletme, onarım ve hasar işlerinin kiracı tarafından karşılanacağının belirtildiği halde kiracının hasarları gidermediğini, bu nedenle mahkeme aracılığıyla zararmiktarı ve onarım süresinin tespit edildiğini, tespit edilen hasar bedeli ile 4 aylık onarım süresi kira bedelinintahsili amacıyla takip başlatıldığını, davalının haksız yere takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline kararverilmesini talep etmiştir.

Davalı, kiralanan taşınmazın İstanbul Teknik Üniversitesi öğretim görevlilerince yapılan inceleme sonucundabinaya güçlendirme yapılması veya yeniden inşa edilmesi gerektiği yönünde rapor alındığını, binalarda davacıkurumun bilgisi dışında projeye aykırı imalatlar veya yıkımların yapılmadığını, gerekli bakım ve tadilatlarınyapıldığını, dava konusu binanın deprem riski dolayısıyla zorunlu olarak boşaltıldığını ve binanın yıkılarakyeniden yapılması gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, davalının icra dosyasına yapmış olduğu itirazının iptaline, takibin devamına,alacak yargılamayı gerektirdiğinden davacı yararına icra inkâr tazminatı takdirine yer olmadığına karar verilmiş;Hükmün taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin tarih 2016/2233 Esas 2016/3110 Karar sayılıilamı ile davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine, "Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dosyakapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirdede bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyizitirazları yerinde değildir.

Davalı vekilinin hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Dava tarihinde yürürlükte bulunan6098 Sayılı T.B.K.'nun 316 . maddesi (818 Sayılı eski B.K.'nun 256 . maddesi ) hükmü uyarınca kiracı kiralananıtam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (818 Sayılı BK'nun 266 . maddesi ) gereğincekiralananı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeyeuygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanımnedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. ... Mahkemece, bilirkişi raporu dikkate alınarak davanınkabulüne karar verilmişse de; Hükme esas alınan tespit raporunda onarım gerektiren işlerin olağankullanımdan mı kaynaklandığı yoksa kötü kullanımdan mı kaynaklandığı açık şekilde belirtilmemiştir.Mahkemece, bu husus üzerinde durulup yeniden bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak davalı kiracınınkazanılmış hakları da dikkate alınmak suretiyle hor kullanma tazminatının belirlenmesi gerekirken noksanaraştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına kararverilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama neticesinde, davacının davasının kısmenkabulüne, takibin toplam 1.829.326,86 TL asıl alacak miktarı üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa3095 Sayılı Kanun'un 1 , 2 /1. Maddeleri uyarınca hesaplanacak yasal temerrüt faizi ile birlikte tahsili için takibindevamına karar verilmiş; Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- ) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına vetakdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- ) Mahkemece yargılama sırasında alınan ve karara dayanak yapılan 27/04/2018 tarihli bilirkişi kurulu raporuincelendiğinde, taraflar arasında birden fazla kiralanana ait kira sözleşmesi bulunduğuna değinilerek ilk kirasözleşmesinin 01/01/1985 tarihli olduğu, en son ise 01/07/2009 tarihinde otoparka ilişkin kira sözleşmesininimzalandığı, en eski kira sözleşmesinin yılı ile en son tarihli kira sözleşmesi yılının toplamının ikiye bölünmesineticesinde tüm kira sözleşmelerinin ortalama başlangıç yıllarının 1997 yılı olarak kabul edildiği ve bu şekildeyapılan hesaplama sonucunda 14 yıllık yıpranma payının da % 17 oranında olacağı belirtilerek neticeyeulaşıldığı anlaşılmaktadır.

Taraflar arasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarakkullanılmak üzere 3, 4, 5 ve 6 Sayılı 4 bölüm blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarihli ve beş yılsüreli kira sözleşmesi ile 2 bodrum ve 5 normal katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kirasözleşmesi ile 2. blokun bodrum katındaki 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli vebir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6. blokun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli diğerkira sözleşmesi ile 860 m² barakanın, 01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi ile 452 m²radyoterapi makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kütüphane,konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

6098 Sayılı T.B.K.nun 316 . (B.K.nun 256 ) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmakve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266 ) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslimetmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime vebozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklananyıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanımnedeniyle oluşan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumu ayrı ayrıdeğerlendirilerek yine her bir kiralananın kullanım süresi her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarakkullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir.

Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kirasözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması suretiyle hatalı hesaplama yapılan bilirkişi raporuna dayalı olarakyazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentteaçıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428 . maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınantemyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 SayılıHUMK'nın 440 . maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açıkolmak üzere, 15.01.2020 gününde oybirliği ile karar verildi.